宅建士｜合格への道～【権利関係】抵当権

本ブログでは、宅建士の試験科目「抵当権」について要約しています。

宅地建物取引士を目指している方に向けて、下記の書籍を参考にして作成しました。

ほんのわずかでも、宅地建物取引士を受験される方の手助けになれたら幸いです。

抵当権

近年は、難しい抵当権の出題が増えています。

抵当権とは

抵当権とは、目的物を競売でお金にかえて、優先的に弁済を受けとれる権利です。

払えなかったら．．．

• 代わりの人が返す→保証契約
• 競売にかけて返す→抵当権

抵当権を設定できるのは債務者だけではありません。

代わりの人にも設定できます（物上保証人）。

抵当の仕組み

1つの物に複数の抵当権を設定した場合、登記の順序で優劣が決まります。

土地・建物を競売したときには、1番抵当権者から優先して支払われて、抵当権が消滅すると、2番抵当権者が1番に繰り上がります。

抵当権の成立

抵当権は合意のみで成立して、書面や登記などは必要ありません。

しかし、抵当権を第三者に主張するためには、登記が必要です。

抵当権の目的物

抵当権は、土地・建物だけではなく地上権などにも設定できます。

ただし、賃借権には設定できません。

抵当権設定者ができること

抵当権が実行されるまでは、抵当権設定者は目的物（土地・建物）を自由に使えたり、勝手に売ることもできます。

しかし、通常の利用方法を逸脱している場合は、売れなくなると困るので、抵当権者は「妨害排除請求」をできます。

妨害排除請求＝占有を邪魔されている場合に行使する請求権（不法投棄など）

抵当権の性質

性質をしっかりと学んでおけば、保証の学習が楽になります。

付従性（ふじゅうせい）

被担保債権が成立しないときは、抵当権も成立しません。

被担保債権＝借入時に設定する担保の対象となる債権

すなわち、お金を貸せなかった場合は、当然のことながら抵当権も成立しません。

また、被担保債権が消滅したら、抵当権も消滅します。

すなわち、支払いが終わったら、当然のことながら抵当権も消滅します。

被担保債権があって、はじめて抵当権が存在することを「付従性」といいます。

随伴性（ずいはんせい）

被担保債権が移動したら、抵当権も移動します（随伴性）。

抵当権の効力

法律用語に負けないように～。

抵当権の範囲

土地に抵当権を設定した場合、抵当権は庭木のような不可一体物にもおよびます。

しかし、賃料などの果実にはおよびません。

果実＝物から生じる経済的利益

ただし、債務不履行の場合は、それ以降の果実にも抵当権の範囲はおよびます。

優先弁済の範囲

後順位抵当権者がいた場合、利息その他の定期金については、満期の来た「最後の2年分」に限られます。

後順位抵当権者の取り分が少なくなるからです。

後順位抵当権者がいない場合は、最後の2年分には限られません。

物上代位

抵当権を設定していた建物が、火事になってしまったら競売にかけられなくなります。

その場合は、建物にかけられていた保険金が建物の代わりになります。

抵当権者は、保険金を差し押さえることで回収できます（物上代位）。

物上代位は、金銭が抵当権設定者に支払われる前に、抵当権者が差し押さえなければなりません。

金銭が抵当権設定者に支払われると、物上代位はできなくなるからです。

第三者との関係

難しい話になってきます。

しっかりと理解しましょう。

抵当権のついている土地（建物を借りた場合）

• Bの建物にAの抵当権がついている
• Bの建物にCが賃借している
• Aが抵当権を実行
• Dが競落

上記の場合、Aの抵当権とCの賃借権のどちらが先に登記したかで決着をつけます。

• Aの登記が先→Cは立ち退く
• Cの登記が先→Cは住める

なお、立ち退きには6か月の猶予期間があります。

抵当権のついている土地（建物を買った場合）

• Bの建物にAの抵当権がついている
• Bの土地をCが購入
• Aが抵当権を実行

上記の場合は、Aの抵当権とCの所有権のどちらが先に登記したかで決着をつけます。

• Aの登記が先→Aが抵当権を実行すればCは所有権を失う
• Cの登記が先→Aは抵当権を実行できずCは所有権を維持

第三者取得の保護

抵当権がついた土地・建物を買った第三取得者は、いつ抵当権が実行されて所有権を失うかわかりません。

そこで、第三取得者を保護するための制度があります。

法定地上権と一括競売

民法では、建物は財産だと考えられています。

法定地上権と一括競売

競売によって土地と建物の所有者が別々になったときに、建物の所有者が、土地を利用することを認める権利を「法定地上権」といいます。

法定地上権＝強制的に発生する地上権

法定地上権の成立要件

• 抵当権設定時に土地の上に建物が存在すること
• 抵当権設定時に土地と建物の所有者が同一であること
• 土地と建物の一方又は両方に抵当権が存在すること
• 抵当権が実行されて土地と建物の所有者が別々になること

一括競売

土地に抵当権を設定したあと、抵当設定者が抵当地に建物を建てた場合に、抵当権者が土地と建物を一括して競売にかけられる権利を「一括競売」といいます。

しかし、抵当権は土地にしかついていませんので、優先弁済を受けられるのは土地の代金のみです。

根抵当権

難しそうな単語が続きます。

根抵当権とは

一定の取引の範囲内の債券であれば、まとめて担保して、付従性により消滅しない抵当権を「根抵当権」といいます。

根抵当権を設定する際には、極度額（根抵当権で担保される最高限度額）を定めます。

根抵当権の特色

元本の確定

根抵当権を、普通の抵当権にすることを「元本の確定」といいます。

元本確定日を決めていた場合は、期日が来たら元本が確定して、決めていなかった場合は、「元本確定請求」によって確定します。

根抵当権の変更

元本確定前であれば、根抵当権の内容を変更できます。

極度額は、元本確定後（普通の抵当権）でも変更できますが、利害関係者の承諾が必要です。

それではまた次回。

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