宅建士｜合格への道～【権利関係】不動産登記法

本ブログでは、宅建士の試験科目「不動産登記法」について要約しています。

宅地建物取引士を目指している方に向けて、下記の書籍を参考にして作成しました。

ほんのわずかでも、宅地建物取引士を受験される方の手助けになれたら幸いです。

登記の仕組み

登記の理解を深めるには、実物を見てみることが一番です。

登記とは

不動産登記には、どのような不動産で誰の者であるかが記録してあります。

• 建物の登記記録
• 土地の登記記録

登記記録は表題部と権利部に分かれていて、権利部はさらに甲区と乙区にわかれています。

• 表題部
• 権利部｜甲区・乙区
  　　　　

登記について

表題部は義務なので、登記するのにお金はかかりません。

逆に権利部は有料です。

権利部の登記の仕組み

最初の1人が「所有権保存の登記」を行い、その後売買・相続によって所有者が変わったら「所有権移転の登記」を行います。

登記の手続き

登記申請の代行は、司法書士がしてくれます。

申請主義

登記は当事者の申請で行うのが原則です。

しかし表題部などは、登記官の職権による登記が認められています。

共同申請主義

登記は共同で行うのが原則です。

売買によって所有権が移ったときは、売主・買主の双方が共同して、登記の申請をしなければいけません。

しかし以下の場合は、単独で申請できます。

• 所有権保存の登記
• 登記名義人の氏名・住所の変更登記
• 相続or合併の登記
• 登記すべきことを命じる確定判決による登記
• 仮登記義務者の承諾がある仮登記

所有権保存の登記ができるのは、以下の人に限られます。

• 表題部所有者
• 表題部所有者の相続人その他の一般承継人
• 所有権を有することが確定判決により確認された者
• 収用*により所有権を取得した者

収用＝国や地方公共団体などの公共事業を行なう者が、土地や建物等の所有権を取得すること

区分建物（マンション）の場合のみ、表題部所有者から所有権を取得した者も、所有権保存登記ができます。

分譲業者がすべての部屋の「所有権保存登記」をして、その後それぞれの買主が、「所有権移転の登録」をするには手間もお金もかかるからです。

仮登記

仮登記とは

仮登記は、本登記をするために必要な書類などがそろっていない場合や、とりあえず登記の順位を保全したい場合に行います。

仮登記の効力

仮登記に対抗力はありません。

仮登記を本登記にしたときに、仮登記の順位が本登記の順位になります。

仮登記の申請

仮登記も原則として、登記権利者（買主）と登記義務者（売主）の共同申請です。

しかし、以下の場合は仮登記権利者が単独で申請できます。

• 仮登記義務者の承諾がある場合
• 仮登記を命ずる処分がある場合

仮登記を本登記にする場合、登記上の利害関係を有する第三者（競争相手）がいるときは、第三者の承諾があれば申請できます。

仮登記の抹消

仮登記の抹消は、原則、仮登記権利者と仮登記義務者が共同で申請します。

ただし、「仮登記名義人が申請する場合」or「仮登記上の利害関係人が仮登記名義人の承諾を得て申請する場合」は単独で申請できます。

それではまた次回。

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