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本稿では、代理制度と無権代理を中心に学ぶわ。
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出題頻度が高いから、しっかりと学ぶモン。
本ブログでは、宅建士の試験科目「代理」について要約しています。
宅地建物取引士を目指している方に向けて、下記の書籍を参考にして作成しました。
ほんのわずかでも、宅地建物取引士を受験される方の手助けになれたら幸いです。
- 九州を拠点に自動車販売店を経営
- 2015年より金融系ブログ作成
- ほったらかし投資が座右の銘
代理制度
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代理は出題頻度が高く、宅地業法の学習にも使います。
代理とは
本人・代理人・相手方の3者がいる場合、代理人と相手方が契約しますが、その契約は本人と相手方がしたことになり、本人・相手方間で契約が成立したことになります。
代理
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![代理人](https://kumamon2011.com/wp-content/uploads/2023/09/相手方-1-1.png)
代理人が行ったことは、本人に帰属するのです(本人が行ったことになる)。
代理には以下の3つが必要です。
- 代理権があること
- 代理人が顕名(けんめい)をすること
- 代理行為が行われること
顕名
代理人が、「私は本人の代理人です」と相手方に示すことを「顕名」といいます。
代理人が顕名をしなかった場合(相手方は善意無過失)
![相手方は善意無過失](https://kumamon2011.com/wp-content/uploads/2023/09/相手方-2-1.png)
![相手方は善意無過失](https://kumamon2011.com/wp-content/uploads/2023/09/相手方-2-1.png)
![相手方は善意無過失](https://kumamon2011.com/wp-content/uploads/2023/09/相手方-2-1.png)
代理人が顕名をしなかった場合、相手方が善意無過失であれば、契約は代理人と相手方で結ばれることになります。
しかし相手方が、悪意or善意有過失であれば、通常通りに本人と相手方間の契約が成立します。
代理人が顕名をしなかった場合(相手方は悪意or善意有過失)
![相手方は悪意](https://kumamon2011.com/wp-content/uploads/2023/09/相手方-3-1.png)
![相手方は悪意](https://kumamon2011.com/wp-content/uploads/2023/09/相手方-3-1.png)
![相手方は悪意](https://kumamon2011.com/wp-content/uploads/2023/09/相手方-3-1.png)
代理行為のトラブル
代理人がだまされたり、おどされた場合は、代理人ではなく本人が取り消しできます。
本人取消し
![本人取消し](https://kumamon2011.com/wp-content/uploads/2023/09/相手方-5.png)
![本人取消し](https://kumamon2011.com/wp-content/uploads/2023/09/相手方-5.png)
![本人取消し](https://kumamon2011.com/wp-content/uploads/2023/09/相手方-5.png)
逆に代理人がだましたり、脅した場合は、代理人を選んだ本人に責任があります。
したがって、本人が悪意だろうが善意だろうが、相手方は取り消しできます。
相手方取消し
![相手方取消し](https://kumamon2011.com/wp-content/uploads/2023/09/相手方-6-1.png)
![相手方取消し](https://kumamon2011.com/wp-content/uploads/2023/09/相手方-6-1.png)
![相手方取消し](https://kumamon2011.com/wp-content/uploads/2023/09/相手方-6-1.png)
代理人の行為能力
代理人は、制限行為能力者でもかまいません。
下図では、代理人を選んだ本人は損をしていますが、代理人は損をしていないので代理人を守る必要はありません。
代理人=未成年者
![未成年者が代理人](https://kumamon2011.com/wp-content/uploads/2023/09/相手方-8-1.png)
![未成年者が代理人](https://kumamon2011.com/wp-content/uploads/2023/09/相手方-8-1.png)
![未成年者が代理人](https://kumamon2011.com/wp-content/uploads/2023/09/相手方-8-1.png)
したがって、代理人が未成年者(制限行為能力者)だからという理由で取消しはできません。
また、制限行為能力者が代理人となって締結した契約には、法定代理人の同意も必要ありません。
代理権の種類
代理には、「法定代理」と「任意代理」があります。
代理
- 【法定代理】法律の規定によって代理権が与えられる場合
- 【任意代理】本人の委任によって代理権が与えられる場合
以下の場合に代理権は消滅します。
死亡 | 破産 | 後見開始の審判 | |
本人 | 消滅 | 任意代理=消滅 法定代理=消滅しない | 消滅しない |
代理人 | 消滅 | 消滅 | 消滅 |
- 代理における本人の地位・代理人の地位は死亡によって相続されない
- 自分の財産も管理できずに破産した人は代理人として不適当
- 他人に代わって契約をする者が成年被後見人では困る
- 任意代理を依頼した本人が破産すると報酬の支払いが心配
無権代理
![悪人](https://kumamon2011.com/wp-content/uploads/2023/09/名称未設定のデザイン-4-1-1.png)
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「代理権がないのに代理行為を行う」、あまり良い人ではないイメージをもって学習しましょう。
無権代理とは
代理行為をした人に代理権がなかったら、「無権代理」となります。
代理権がないので、無権代理は効力を生じません。
無権代理
![無権代理](https://kumamon2011.com/wp-content/uploads/2023/09/相手方-9-1.png)
![無権代理](https://kumamon2011.com/wp-content/uploads/2023/09/相手方-9-1.png)
![無権代理](https://kumamon2011.com/wp-content/uploads/2023/09/相手方-9-1.png)
しかし、本人にとって有利な契約であれば、追認をすることで契約時にさかのぼって有効となります。
追認は無権代理人・相手方のどちらにしてもかまいません。
ただし、相手方が追認を知る前にした「取消し」は有効となります。
本人の追認と、相手方の取消しは早い者勝ちです。
無権代理の相手方の保護
相手方は、「契約は基本的に無効だが追認されると有効になる」という不安定な立場にあります。
そこで、相手方を保護する制度があります。
- 相手方は、無権代理人との契約を追認するかどうかを本人に催告できる
- 相手方は悪意でも催告できる
- 相手から確答が無い場合は、追認拒絶とみなされる
![催告権](https://kumamon2011.com/wp-content/uploads/2023/09/相手方-10-1.png)
![催告権](https://kumamon2011.com/wp-content/uploads/2023/09/相手方-10-1.png)
![催告権](https://kumamon2011.com/wp-content/uploads/2023/09/相手方-10-1.png)
- 相手方は、不安定な立場から逃れるために本人に取消しを主張できる
- 相手方は善意であること
- 本人が追認すると取消しできない
![取消権](https://kumamon2011.com/wp-content/uploads/2023/09/相手方-11-1.png)
![取消権](https://kumamon2011.com/wp-content/uploads/2023/09/相手方-11-1.png)
![取消権](https://kumamon2011.com/wp-content/uploads/2023/09/相手方-11-1.png)
- 契約が無効の場合、相手方は無権代理人に履行請求・損害賠償請求ができる
- 相手方は善意無過失であること
- 無権代理人が悪意の場合、相手方は過失があっても良い
- 無権代理人が制限行為能力者の場合は、請求できない
![請求](https://kumamon2011.com/wp-content/uploads/2023/09/相手方-12-1.png)
![請求](https://kumamon2011.com/wp-content/uploads/2023/09/相手方-12-1.png)
![請求](https://kumamon2011.com/wp-content/uploads/2023/09/相手方-12-1.png)
自己契約・双方代理
「自己契約」とは、代理人自身が相手方(買主)になることです。
代理人は、自分を相手方として契約することはできません。
自己契約
![自己契約](https://kumamon2011.com/wp-content/uploads/2023/09/相手方-14-1.png)
![自己契約](https://kumamon2011.com/wp-content/uploads/2023/09/相手方-14-1.png)
![自己契約](https://kumamon2011.com/wp-content/uploads/2023/09/相手方-14-1.png)
「双方代理」とは、売主と買主の両方の代理人になることです。
自己契約と同じように、双方代理も禁止されています。
双方代理
![双方代理](https://kumamon2011.com/wp-content/uploads/2023/09/相手方-15-1.png)
![双方代理](https://kumamon2011.com/wp-content/uploads/2023/09/相手方-15-1.png)
![双方代理](https://kumamon2011.com/wp-content/uploads/2023/09/相手方-15-1.png)
自己契約や双方代理が行われたら、無権代理として扱います。
ただし、本人・双方があらかじめ許諾していた場合は有効になります。
また、登記の申請のための双方代理も有効です。
無権代理と相続
本人が亡くなって、無権代理人が本人を単独相続した場合は、無権代理人は追認を拒絶できません。
すなわち、相手方との契約は有効となります。
追認拒絶不可
![追認拒絶不可](https://kumamon2011.com/wp-content/uploads/2023/09/相手方-16-1.png)
![追認拒絶不可](https://kumamon2011.com/wp-content/uploads/2023/09/相手方-16-1.png)
![追認拒絶不可](https://kumamon2011.com/wp-content/uploads/2023/09/相手方-16-1.png)
無権代理人が亡くなって、本人が無権代理人を単独相続した場合は、本人は追認を拒絶できます。
しかし、相手方が善意無過失の場合、本人は相手方に対して無権代理人の責任を負います。
追認拒絶可
![追認拒絶可](https://kumamon2011.com/wp-content/uploads/2023/09/相手方-17-1.png)
![追認拒絶可](https://kumamon2011.com/wp-content/uploads/2023/09/相手方-17-1.png)
![追認拒絶可](https://kumamon2011.com/wp-content/uploads/2023/09/相手方-17-1.png)
表見代理
無権代理人であっても、相手方からは代理権があるようにみえてしまうことがあります。
そのための落ち度が本人にある場合は、本人に責任があることになり、契約は有効に成立します(表見代理)。
本人の落ち度は以下の3つです。
代理人に代理権を与えていないのに、相手方に与えたと誤信させた場合
![授権表示](https://kumamon2011.com/wp-content/uploads/2023/09/相手方-20.png)
![授権表示](https://kumamon2011.com/wp-content/uploads/2023/09/相手方-20.png)
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代理人が、本人から与えられた権限以外の行為をした場合
![権限外](https://kumamon2011.com/wp-content/uploads/2023/09/相手方-19.png)
![権限外](https://kumamon2011.com/wp-content/uploads/2023/09/相手方-19.png)
![権限外](https://kumamon2011.com/wp-content/uploads/2023/09/相手方-19.png)
代理権が消滅して、代理人ではなくなった者が代理行為をした場合
![消滅後](https://kumamon2011.com/wp-content/uploads/2023/09/相手方-21-1.png)
![消滅後](https://kumamon2011.com/wp-content/uploads/2023/09/相手方-21-1.png)
![消滅後](https://kumamon2011.com/wp-content/uploads/2023/09/相手方-21-1.png)
上記3つにプラス、表見代理には相手方が善意無過失という条件も加わります。
復代理
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復代理人のポイントは、復代理人はあくまでも代理人のスペアにすぎないということです。
復代理とは
「復代理」とは、代理人に代わって代理人の仕事をする制度です。
復代理人はあくまでも「本人の代理人」なので、復代理人がした契約は、本人がした契約になります。
- 法定代理=いつでも選任可能
- 任意代理=やむをえない事由、または、本人の許諾を得たとき
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「かつ」ではないのね
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「または」だモン。
復代理の性質
- 復代理人は、代理人の代理権を超えることはできない
- 復代理人を選任しても、代理人の代理権は消滅しない
- 代理人の代理権が消滅すると、復代理人の代理権も消滅する
それではまた次回。
![](https://kumamon2011.com/wp-content/uploads/2023/09/宅建士|合格への道~【権利関係】意思表示-2-1-300x158.png)
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![大きいくまケン](https://kumamon2011.com/wp-content/uploads/2022/06/Car.png)
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