宅建士｜合格への道～【権利関係】代理

本ブログでは、宅建士の試験科目「代理」について要約しています。

宅地建物取引士を目指している方に向けて、下記の書籍を参考にして作成しました。

ほんのわずかでも、宅地建物取引士を受験される方の手助けになれたら幸いです。

代理制度

代理は出題頻度が高く、宅地業法の学習にも使います。

代理とは

本人・代理人・相手方の3者がいる場合、代理人と相手方が契約しますが、その契約は本人と相手方がしたことになり、本人・相手方間で契約が成立したことになります。

代理

代理人が行ったことは、本人に帰属するのです（本人が行ったことになる）。

代理には以下の3つが必要です。

• 代理権があること
• 代理人が顕名（けんめい）をすること
• 代理行為が行われること

顕名

代理人が、「私は本人の代理人です」と相手方に示すことを「顕名」といいます。

代理人が顕名をしなかった場合（相手方は善意無過失）

代理人が顕名をしなかった場合、相手方が善意無過失であれば、契約は代理人と相手方で結ばれることになります。

しかし相手方が、悪意or善意有過失であれば、通常通りに本人と相手方間の契約が成立します。

代理人が顕名をしなかった場合（相手方は悪意or善意有過失）

代理行為のトラブル

代理人がだまされたり、おどされた場合は、代理人ではなく本人が取り消しできます。

本人取消し

逆に代理人がだましたり、脅した場合は、代理人を選んだ本人に責任があります。

したがって、本人が悪意だろうが善意だろうが、相手方は取り消しできます。

相手方取消し

代理人の行為能力

代理人は、制限行為能力者でもかまいません。

制限行為能力者＝未成年者・成年被後見人・被保佐人・被補助人

下図では、代理人を選んだ本人は損をしていますが、代理人は損をしていないので代理人を守る必要はありません。

代理人＝未成年者

したがって、代理人が未成年者（制限行為能力者）だからという理由で取消しはできません。

また、制限行為能力者が代理人となって締結した契約には、法定代理人の同意も必要ありません。

代理権の種類

代理には、「法定代理」と「任意代理」があります。

代理

• 【法定代理】法律の規定によって代理権が与えられる場合
• 【任意代理】本人の委任によって代理権が与えられる場合

以下の場合に代理権は消滅します。

	死亡	破産	後見開始の審判
本人	消滅	任意代理＝消滅 法定代理＝消滅しない	消滅しない
代理人	消滅	消滅	消滅

• 代理における本人の地位・代理人の地位は死亡によって相続されない
• 自分の財産も管理できずに破産した人は代理人として不適当
• 他人に代わって契約をする者が成年被後見人では困る
• 任意代理を依頼した本人が破産すると報酬の支払いが心配

無権代理

「代理権がないのに代理行為を行う」、あまり良い人ではないイメージをもって学習しましょう。

無権代理とは

代理行為をした人に代理権がなかったら、「無権代理」となります。

代理権がないので、無権代理は効力を生じません。

無権代理

しかし、本人にとって有利な契約であれば、追認をすることで契約時にさかのぼって有効となります。

追認は無権代理人・相手方のどちらにしてもかまいません。

ただし、相手方が追認を知る前にした「取消し」は有効となります。

本人の追認と、相手方の取消しは早い者勝ちです。

無権代理の相手方の保護

相手方は、「契約は基本的に無効だが追認されると有効になる」という不安定な立場にあります。

そこで、相手方を保護する制度があります。

自己契約・双方代理

「自己契約」とは、代理人自身が相手方（買主）になることです。

代理人は、自分を相手方として契約することはできません。

自己契約

「双方代理」とは、売主と買主の両方の代理人になることです。

自己契約と同じように、双方代理も禁止されています。

双方代理

自己契約や双方代理が行われたら、無権代理として扱います。

ただし、本人・双方があらかじめ許諾していた場合は有効になります。

また、登記の申請のための双方代理も有効です。

無権代理と相続

本人が亡くなって、無権代理人が本人を単独相続した場合は、無権代理人は追認を拒絶できません。

すなわち、相手方との契約は有効となります。

追認拒絶不可

無権代理人が亡くなって、本人が無権代理人を単独相続した場合は、本人は追認を拒絶できます。

しかし、相手方が善意無過失の場合、本人は相手方に対して無権代理人の責任を負います。

追認拒絶可

表見代理

無権代理人であっても、相手方からは代理権があるようにみえてしまうことがあります。

そのための落ち度が本人にある場合は、本人に責任があることになり、契約は有効に成立します（表見代理）。

本人の落ち度は以下の3つです。

上記3つにプラス、表見代理には相手方が善意無過失という条件も加わります。

表見代理＝本人の落ち度＋相手方の善意無過失

復代理

復代理人のポイントは、復代理人はあくまでも代理人のスペアにすぎないということです。

復代理とは

「復代理」とは、代理人に代わって代理人の仕事をする制度です。

復代理人はあくまでも「本人の代理人」なので、復代理人がした契約は、本人がした契約になります。

• 法定代理＝いつでも選任可能
• 任意代理＝やむをえない事由、または、本人の許諾を得たとき

復代理の性質

• 復代理人は、代理人の代理権を超えることはできない
• 復代理人を選任しても、代理人の代理権は消滅しない
• 代理人の代理権が消滅すると、復代理人の代理権も消滅する

それではまた次回。

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