宅建士｜合格への道～【権利関係】借地借家法・借地

本ブログでは、宅建士の試験科目「借地借家法・借地」について要約しています。

宅地建物取引士を目指している方に向けて、下記の書籍を参考にして作成しました。

ほんのわずかでも、宅地建物取引士を受験される方の手助けになれたら幸いです。

借地借家法（借地）

借地借家法は、建物を壊すことを防ぐのが目的です。

適用範囲

「借地借家法」は、建物を建てる目的で土地を借りる場合に適用されます。

青空駐車場にするために借りた場合などには適用されません。

また、明らかに一時使用の場合にも適用されないこともあります。

存続期間

最初に借地権設定契約をするとき、借地権の存続期間は最低30年で、30年未満の期間を設定した場合も30年となります。

また、期間の設定をしなかった場合も30年となります。

なお、借地借家法上、期間の定めのない借地権は存在しません。

当事者の合意によって、借地契約の更新ができます。また以下の場合には、借地上に建物がある限り、借地契約は更新できます。

• 【期間満了時】借地権者が契約の更新を請求した場合
• 【期間満了後】借地権者が土地の使用を継続している場合

ただし、上記の場合でも、借地権設定者が正当事由ある異議を述べた場合には更新されません。

更新する場合の存続期間は、最初の更新は最低20年、その次からは最低10年です。

借地権の対抗力

借地上に、借地者本人名義で登記してある建物があれば、対抗力があります。

表題登記でも大丈夫ですが、借地権者本人名義でなければ対抗力はありません。

また、建物が減失した場合、土地に看板をたてておけば、減失から2年経過するまでは対抗力を持たせられます（明認方法）。

建物買取請求権

借地契約の更新がない場合、借地権者は、借地権設定者に対して、建物を時価で買い取るように請求できます（建物買取請求権）。

ただし、借地権者の債務不履行により借地権が消滅した場合には、建物買取請求権は認められません。

借地上の建物の賃借・譲渡

借地上の建物を賃借する場合には、借地権設定者の承諾は必要ありません。

対して譲渡は、借地権設定者の承諾が必要です。

借地権設定者の承諾がない場合、借地権者は、裁判所から承諾に代わる許可をもらえれば、借地権の譲渡が認められます。

• 売買のとき＝建物の売主である借地権者が申し立てる
• 競売のとき＝建物の買主である競落人が申し立てる

借地上の建物の滅失

借地権の存続期間中に建物が滅失してしまった場合、再築について借地権者の承諾があるかないか、滅失が存続期間中か更新後かで変わってきます。

滅失の時期	承諾	延長
存続期間中 （借地権は消滅しない）	・あり ・なし	延長する 延長しない
更新後 （借地権者は解約申入れが可能）	・あり ・なし	延長する 築造不可

延長する場合は、承諾日・築造日の早い方から20年の延長になります。

また、無断で築造すると、借地権者から解約申入れができます。

定期借地権等

更新のない借地権3種類の違いについては、しっかりと確認します。

また、書面か公正証書かも暗記する必要があります。

定期借地権

「定期借地権」は、存続期間50年以上の借地権です。

定期借地権は、公正証書等の書面または電磁的記録によってしなければなりません。

すなわち、必ずしも公正証書でなくても良いです。

事業用定期借地権

「事業用定期借地権」とは、専ら事業の用に供する建物（事業用建物）の所有を目的として、存続期間を10年以上50年未満とする借地権です。

公正証書で契約する必要があります。

定期借地権と同様の特徴があります。

建物譲渡特約付借地権

「建物譲渡特約付借地権」とは、借地権を消滅させるために、借地権設定後30年以上経過した日に、建物を借地権設定者に譲渡する特約の付いた借地権です。

建物譲渡特約付借地権は、書面による必要はありません。

まとめ

	存続期間	目的	更新	契約方法
定期借地権	50年以上	なし	なし	書面・電磁的記録
事業用定期借地権	10年～50年未満	事業用	なし	公正証書
建物譲渡特約付借地権	30年以上	なし	なし	なし

それではまた次回。

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