宅建士｜合格への道～【権利関係】物権変動

本ブログでは、宅建士の試験科目「物権変動」について要約しています。

宅地建物取引士を目指している方に向けて、下記の書籍を参考にして作成しました。

ほんのわずかでも、宅地建物取引士を受験される方の手助けになれたら幸いです。

物権変動の基本

土地・建物の所有権を主張するためには、原則として、登記を備える必要があります。

対抗要件

持ち物に名前を書いてあれば、自分のものだと主張できるように、登記簿に名前を書くことで、自分の土地・建物だと主張できます。

しかし土地・建物の売主は、登記を備えていても、買主に対して自分の土地・建物だと主張できません。

すなわち買主は、登記がなくても、売主に自分の土地・建物だと主張できるということです。

さらに、売主の前主に対しても、買主は登記がなくても所有権の主張ができます。

相続人

売主と買主が土地の売買契約をした直後に売主が亡くなり、売主から土地を相続した相続人が、登記をしてしまった場合は、買主は相続人に対して所有権の主張ができます。

相続人は、権利・義務をそのまま引き継ぐので、売主と相続人は同じ扱いになり、買主は相続人に対して登記なしで所有権の主張をできます。

対抗問題

1つの土地・建物を、2人以上で争った場合を解説します。

二重譲渡

売主が同じ土地を2人の買主に売ってしまった場合、契約日ではなく、登記を早くした方が認められます。

登記がなくても対抗できる者

「無権利者」「不法占拠者」「背信的悪意者」に対しては、登記がなくても対抗できます。

無権利者

不法占拠者

背信的悪意者

背信的悪意者＝単なる悪意（知っている）を超えて、事実を知っていたうえで信義に背くような行為を行うこと

「背信的悪意者」から譲り受けた者が、「背信的悪意者」とは限りません。

第三者への対抗

「○○後」「解除」という言葉がでてきたら、基本的には登記で決着をつけます。

取消しと第三者

契約の取消しをした後に、相手が転売してしまった場合は、登記の有無で決着をつけます。

すなわち、登記がある方が勝ちです。

取消し前の第三者なのか、取消し後の第三者なのかで結論が変わります。

取得時効と第三者

取得時効の完成前に、真の所有者が購入者に売却した場合は、取得時効が完成した占有者が購入者に対抗（主張）できます。

購入者が真の所有者から購入したので、「占有者と真の所有者」との類似した関係が、「占有者と購入者」との類似した関係になります。

占有者は時効が完成すれば所有権を取得できるので、購入者に対して対抗（主張）できるからです。

取得時効の完成前

取得時効の完成後に、真の所有者が購入者に売却した場合は、先に登記をした方が勝ちとなります。

真の所有者を基準にして、所有権を取得した占有者と購入者との二重譲渡が成立するからです。

取得時効の完成後

解除と第三者

契約の解除前に第三者が現れて、第三者が先に登記した場合は、本人は第三者に対抗（主張）できません。

解除前

契約の解除後に第三者が現れた場合は、二重譲渡となり、先に登記した方が対抗力を持ちます。

解除後

共同相続と第三者

共同相続後、他の相続人が無断で本人の持分まで第三者に売却した場合は、本人は登記なしで第三者に対抗（主張）できます（本人の持分）。

共同相続

遺産分割と第三者

共同相続した後に、本人の単独所有という遺産分割協議が成立したのに、他の相続人が自分の持分を登記して、第三者に売った場合は二重譲渡となり、先に登記した方が対抗力を持ちます。

遺産分割

相続放棄と第三者

共同相続後、他の相続人が相続放棄をした後に、自分のもののように登記をして第三者に売った場合は、本人は登記なしで第三者に対抗（主張）できます。

他の相続人は、相続放棄をしているので無権利者です。

したがって、無権利者から譲渡された第三者も無権利者になるからです。

まとめ

取消し前の第三者	詐欺：善意無過失には対抗不可 強迫：善意・悪意でも対抗可能
取消し後の第三者	登記
解除前の第三者	登記
解除後の第三者	登記
時効完成前の第三者	時効完成者
時効完成後の第三者	登記

それではまた次回。

【スポンサーリンク】