FP2級｜不動産～合格への道＃2

本ブログでは、不動産の「不動産の取引」について要約しています。

宅地建物取引業法をベースに、媒介契約・手付金・解除などの取引の大事なポイントを学びます。

2級FP技能士を目指している方に向けて、下記の書籍を参考にして作成しました。

ほんのわずかでも、2級FP技能士を受験される方の手助けになれたら幸いです。

宅地建物取引業法

この法律は、宅地建物取引業を営む者について免許制度を実施し、その事業に対し必要な規制を行うことにより、その業務の適正な運営と宅地及び建物の取引の公正とを確保するとともに、宅地建物取引業の健全な発達を促進し、もつて購入者等の利益の保護と宅地及び建物の流通の円滑化とを図ることを目的とする。

宅地建物取引業法

宅地建物取引業法

以下の取引を業として行う者を「宅地建物取引業者」といい、宅地建物取引業の免許が必要となります。

• 宅地建物の売買・交換を自らが行う
• 宅地建物の売買・交換・貸借の代理をする
• 宅地建物の売買・交換・貸借の媒介をする

貸借は自ら行っても良いです（免許は不要）。

宅地建物取引士

宅地建物取引業を行うには、事務所ごとに5人に1人の割合で、「宅地建物取引士」を置くことが義務付けられています。

宅地建物取引士の独占業務

• 重要事項の説明
  （宅地建物取引士証を提示し契約前に説明する）
• 重要事項説明書への記名
• 契約内容の記載書面への記名

媒介契約

宅地取引業者が依頼者と「媒介契約」を結ぶ場合、「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」という3種類の契約があります。

媒介契約

専任媒介契約・専属専任媒介契約ともに、3か月を超える契約は無効となります。

なお、自動更新はありません。

宅地建物取引業者の報酬限度額

宅地建物取引業者が受けとる報酬には、限度額があります。

すべて消費税は別です。

売買・交換の媒介

取引金額	報酬限度額
200万円以下	5％
200万超　400万円以下	4％＋2万円
400万円超	3％＋6万円

売買・交換の代理

「売買・交換の媒介」の2倍

貸借の媒介

借主・貸主の両方から受けとる報酬の合計が1か月分

不動産の取引に関する法律

手付金

不動産の売買契約において、「手付金」は解約手付として扱われます。

解約手付＝理由のいかんにかかわらず、手付を放棄することで、締結した契約を後で解除できる手付

手付金を支払っておくことで、不動産売買の契約を売主側からも買主側からも解除できます。

• 買主側＝手付金の放棄
• 売主側＝手付金の倍額を現実に提供

ただし、相手側が契約の履行に着手するまでです。

履行の着手＝所有権移転の登記（売主側）・代金の全額（または一部）の支払い

解約手付

なお、売主だけが宅地建物取引業者である場合、売主は売上代金の2割を超える手付金を受けとれません。

危険負担

売買契約の締結後に、買主・売主の両方に責任のない不可抗力で、対象の建物が減失した場合は、買主は代金の支払いを拒めます（危険負担）。

契約不適合責任

契約内容に適合しない取引などがあった場合に、売主が買主に負う責任を「契約不適合責任」といいます。

買主は、不適合を知った日から1年以内に売主に通知する必要があります。

なお、新築住宅については10年間の瑕疵担保責任を負います。

契約不適合責任

• 【追完請求】物件の補修・代替物の引渡しなどを請求
• 【代金減額請求】追完が不能な場合に減額を請求
• 【損害賠償請求】売主の債務不履行による損害の賠償を請求
• 【契約の解除】契約をやめて代金の返還を請求

債務と債務不履行

不動産売買契約の債務

• 【土地建物の代金支払い債務】買主
• 【土地建物の引渡し債務】売主
• 【土地建物の所有権移転登記に協力する債務】売主

債務者が債務を履行しないことを、債務不履行といいます。

債務不履行

履行遅滞	債務の履行が可能なのに期限までに債務の履行がされない場合
不完全履行	債務の履行が形式的にはなされたが不完全な場合
履行不能	債務を履行しようにも履行が不可能となっている場合

債務不履行が生じたときは、債権者は債務者に対して損害賠償の請求ができます。
＊債務者に帰責事由（落ち度）がある場合に限る

また、期間内に履行がないとき、原則、契約の解除ができます。
＊債権者に帰責事由がある場合は解約解除できない

履行不能の場合は、直ちに契約解除が可能です。

共有と持分について

1つの物を複数人で所有することを「共有」といい、共有している物を「共有物」、所有権の割合を「持分」といいます。

例としては、夫婦それぞれで資金を出し合って自宅を購入した場合や、2人以上で不動産を相続した場合などです。

共有物については、単独で保存行為はできますが、管理行為や変更・処分行為は単独ではできません。

建物の床面積の表示

床面積には、壁の厚さの中心で測った「壁芯面積」と、壁の内側で測った「内法面積」があります。

壁芯面積と内法面積の違い

面積と取引

登記記録上の面積に基づく取引を「公簿取引」といいます。

公簿取引での契約の場合、契約日以降に計測した数値が登記記録の数値と異なっていても、代金の増減精算は発生しません。

逆に、実際に計測した面積に基づいた取引を「実測取引」といいます。

実測取引の場合は、数値が異なっていれば代金の増減精算が行われます。

未成年者による売買契約

未成年者（18歳未満）が不動産取引をするには、法定代理人（原則、親権者）の同意・手続きが必要です。

未成年者が単独で行った場合は、契約を取り消せます。

それではまた次回。

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